中朴律所

“以房抵工程款”可以与商品房买卖关系并行

中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司诉李世祥等申请执行人执行异议之诉

2023-12-13 14:43

二审：最高人民法院(2023)最高法民终124号

为方便法律工作者学习理解最高人民法院的判例，围绕民商事案件，上海中朴律师事务所组织专业人员，梳理概括最高人民法院的判例内容，分析裁判思路，以及对法律实务工作的指导意义，供大家学习交流。

一、裁判要旨

当“以房抵工程款”的交易与商品房买卖交易同时存在时，债权人可否主张“以房抵工程款”协议构成代物清偿，从而排除商品房买卖合同关系的成立，进而请求人民法院对涉案房产拍卖变卖，一直存在争议。本案中，最高人民法院的裁判肯定了“以房抵工程款”可以与商品房买卖关系并存，同时，商品房消费者可以依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条（详见后附相关法条）的全部条件，主张排除人民法院的强制执行。

二、基本案情

2011年，华屹置业公司与中国华融资产管理公司兰州办事处签订《抵押合同》，约定华屹置业公司以其位于甘肃省永靖县“在水一方”住宅小区开发项目住宅、商铺、土地作为抵押物，为兰州办事处对华屹置业公司享有的债权，提供抵押担保；双方于2011年11月8日办理了抵押登记。

2014年11月27日，甘肃省高级人民法院（“甘肃高院”）受理了中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司（以下简称“华融资产甘肃分公司”）与华屹置业公司、福建海峡两岸农产品物流城发展有限公司（以下简称海峡两岸公司）、洪本灿、洪甘福、洪洁婷、洪晓婷合同纠纷一案。

2015年5月22日，甘肃高院作出（2014）甘民二初字第61号民事判决书判决为：如华屹置业公司不能按时履行第一、二项判决确定的债务，华融资产甘肃分公司享有就华屹置业公司提供的位于甘肃省永靖县“在水一方”住宅小区开发项目住宅、商铺、土地抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利。后华屹置业公司、华融资产甘肃分公司不服该判决，向最高人民法院提起上诉。

2016年3月25日，最高人民法院作出（2016）最高法民终84号民事调解书，案涉当事人均确认并接受甘肃省高院作出的（2014）甘民二初字第61号民事判决书认定的全部债权债务金额及各方应当承担的责任义务。后因华屹置业公司等债务人未及时履行生效法律文书确定的义务，华融资产甘肃分公司向甘肃省高院申请强制执行。

2016年6月29日，华屹置业公司与李世祥签订一份《商品房买卖合同》，约定：李世祥购买华屹置业公司开发的位于永靖县城新区“在水一方”小区第14幢西2单元803号房屋一套。同日，华屹置业公司向李世祥出具金额为518025元的收款收据一份，载明收款事由为“兰州二建集团有限公司（以下简称兰州二建）抵房14#2—803”，付清了房款。后李世祥入住该房屋使用至今。

2016年7月21日，甘肃高院作出（2016）甘执33号执行裁定书，裁定华屹置业公司位于甘肃省永靖县“在水一方”住宅小区开发项目住宅、商铺、土地抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款，由华融资产甘肃分公司优先受偿。

2016年7月26日，甘肃高院向永靖县房地产管理局发出（2016）甘执33-1号协助执行通知书，查封了华屹置业公司名下上述住宅、商铺及国有土地使用权，查封期限2年。案涉房屋属上述查封财产范围。

2019年3月5日，甘肃高院作出（2016）甘执33号之三执行裁定书，裁定变更中国东方资产管理股份有限公司甘肃分公司（“东方资产甘肃分公司”）为本案的申请执行人。

2021年7月13日，李世祥对甘肃高院作出的强制执行裁定提出案外人执行异议。

2021年12月20日，甘肃高院作出（2021）甘执异67号执行裁定书，裁定中止对位于甘肃省永靖县“在水一方”小区14号楼2单元803号房屋的执行。东方资产甘肃分公司遂向本案一审法院甘肃高院提起诉讼，请求执行甘肃省永靖县“在水一方”小区14号楼2单元803号的房屋。

2022年7月1日，永靖县自然资源局向李世祥出具《不动产登记信息查询结果（家庭住房状况）》，李世祥名下无不动产登记信息记录。

三、裁判结果

一审：甘肃省高级人民法院（2022）甘民初10号

东方资产甘肃分公司请求执行甘肃省永靖县“在水一方”小区14号楼2单元803号的房屋，不予支持。

二审：最高人民法院（2023）最高法民终124号

驳回上诉、维持原判。

四、裁判理由

一审法院审理认为：

李世祥欲排除本案执行标的的强制执行，须具备《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件。首先，华屹置业公司与李世祥于2016年6月29日签订了案涉《商品房买卖合同》，先于法院2016年7月26日进行查封的时间。其次，李世祥支付了全部的价款。李世祥在签订案涉《商品房买卖合同》后，华屹置业公司向李世祥出具了全款收款收据，东方资产甘肃分公司对案涉房屋依法享有抵押权，但本案即使存在工程款抵顶房款情形，也是华屹置业公司在欠付施工方工程款的前提下产生，工程款属于具有优先受偿性质的款项。最后，李世祥名下亦无其他用于居住的房屋。因具备《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件，故可以排除执行。

二审法院审理认为：

在东方资产甘肃分公司对法院查封的案涉房屋办理了抵押登记，可就抵押财产优先受偿的情况下，根据《执行异议和复议规定》第二十七条之规定，李世祥欲排除案涉房屋的执行，应具备《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件。

首先，华屹置业公司与李世祥在2016年6月29日签订《商品房买卖合同》，早于人民法院查封的时间。东方资产甘肃分公司上诉认为案涉购房合同未经网签和备案，有倒签的可能性，但并未提供证据予以证明。其次，案涉房屋交付后，李世祥已实际装修入住，且根据永靖县自然资源局出具的《不动产登记信息查询结果（家庭住房状况）》显示，李世祥名下并无不动产登记信息记录。最后，华屹置业公司向李世祥出具的收款收据载明李世祥已支付了全部房款，即超过合同约定总价款的百分之五十。

因此，李世祥对案涉房屋提出的执行异议，符合《执行异议和复议规定》第二十九条所规定的条件，可以排除强制执行。

值得注意的是，二审法院最高法对双方争议焦点“以房抵工程款”协议与《商品房买卖合同》之间的关系进行了阐述。东方资产管理公司甘肃分公司上诉主张：李世祥与华屹置业之间的购房合同系以交付案涉房屋的方式来抵销工程款，应当认定为以物抵债协议，而非商品房买卖合同。最高法审查认为，另案生效裁判已经查明，兰州二建与华屹置业公司曾于2016年3月26日签订协议书一份，约定华屹置业公司以包含案涉房屋在内的9套房屋抵顶所欠兰州二建的工程款。而华屹置业在与李世祥签订《商品房买卖合同》的同时，也向李世祥出具收款收据，记载事项与上述事实吻合。此时，虽然收款收据载明收款方式为“工程款抵房款”，但并不因此改变李世祥与华屹置业公司之间直接建立商品房买卖法律关系的性质，故东方资产甘肃分公司认为李世祥与华屹置业之间非商品房买卖合同的理由不能成立。

五、裁判启示

本案中，两级法院均承认代物清偿协议可以和商品房买卖合同并存，即先成立的代物清偿协议，并不影响后成立的商品房买卖合同所建立的法律关系。

实践中，包括银行在内的债权人应当重视对处于风险中的债务人和担保人的财产采取查封等措施，否则，抵押担保的实现仍会面临挑战。

附：相关法条

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十七条　申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

第二十八条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：